Éste es el gran escaparate de casas nuevas de España

Mercado Inmobiliario
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El barrio madrileño de Aravaca, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas, Majadahonda y Boadilla del Monte acogen decenas de proyectos en venta. Cientos de pisos y casas unifamiliares que dan respuesta a una demanda solvente y sólida con precios desde 157.000 a 1,8 millones de euros. El Cañaveral y Villaverde: aquí se produce la vivienda nueva más económica

 

 

Hoy en día comprar una vivienda nueva no es una misión sencilla. Sobre todo, porque la producción de oferta sigue en niveles muy bajos. Se espera que 2017 cierre con unos 80.000 visados concedidos para nuevas casas, una cifra muy inferior a las 150.000 unidades que necesita un país como España, según los entendidos.

Frente esta complicada coyuntura de la obra residencial nueva, el sector continúa haciendo gala, para bien o para mal, de una elevada heterogeneidad que hace posible la existencia de submercados que exhiben una cara muy diferente. Es el caso de la zona noroeste de Madrid, que se postula como el más grande y variado escaparate de vivienda nueva de España.

La franja que va desde el madrileño barrio de Aravaca hasta el municipio de Las Rozas, pasando por Pozuelo de Alarcón, Majadahonda y Boadilla del Monte, y que tiene como eje la carretera de La Coruña (A-6), acoge decenas de nuevas promociones y cientos de casas en venta.

Hasta 40 promociones de pisos y chalés conforman el jugoso mostrador de viviendas del noroeste de Madrid, con Boadilla del Monte como buque insignia. Además, múltiples proyectos más saldrán al mercado durante 2018.

¿Qué ha llevado al noroeste de Madrid a ser todo un icono inmobiliario nacional y, en concreto, de la promoción residencial? "Hablamos de una zona en la que quedaban grandes bolsas de suelo finalista, un bien escaso en la Comunidad de Madrid, y donde además existe una alta demanda compradora que ha estado durante años a la espera de tomar la decisión de adquirir una vivienda", responde Samuel Población, director del Área de Suelo y Residencial de CBRE.

Echando la vista al frente, todo indica que el suelo no será un problema en esta zona de la región. Los nuevos desarrollos urbanos de Arpo y Huerta Grande en Pozuelo de Alarcón, que acogerán miles de casas, están muy avanzados. Además, contiguo a la zona noroeste se encuentra el nuevo ámbito Monte de la Villa, en Villaviciosa de Odón, que también dará cobijo a cientos de nuevas viviendas.

Población asegura que la intensa promoción en el noroeste de Madrid va acompañada de "excelentes ritmos de ventas, con la demanda de reposición como protagonista". Sobre la oferta, destaca que "las calidades, distribuciones y dimensiones, así como los servicios de las promociones, han mejorado sustancialmente respecto al anterior ciclo". "Además", recalca, "a precios más acordes a la demanda".

Esta variedad de precios es una de las virtudes que ensalzan en iKasa, firma que tiene en comercialización cinco proyectos en la zona. "El noroeste de Madrid cuenta con promociones exclusivas y, de la misma manera, conviven otro tipo de proyectos de calidad y precio medio y alto que son muy interesantes para todo el abanico de demanda de viviendas", comenta Sandra Barriga, directora Comercial de iKasa.Pisos desde 157.000 euros

Según el listado de promociones elaborado por este suplemento, la oferta se mueve entre los 157.000 euros (pisos de un dormitorio en la promoción iKlubDalia de iKasa en Pozuelo) y 1,8 millones de euros (lujosos chalés de 580 metros cuadrados de parcela con jardín en la promoción Altos del Hipódromo de Caledonian en Aravaca).

David Luengo, director de Promoción de iKasa, habla directamente de "éxito asegurado" de la promoción en el noroeste de Madrid. "Es una magnífica ubicación. Si se hace un buen producto y los precios son coherentes se comercializa en poco tiempo. Incluso hay promociones que se quedan pequeñas para la demanda", declara.

 

Entre el producto más asequible está también Aires de Boadilla, pisos de dos dormitorios en una urbanización con zonas comunes desde 264.000 euros de Amenabar Promociones. "Detrás de este precio hay un minucioso estudio de mercado previo a la compra de suelo, lo que permite conocer las preferencias de la demanda y los precios reales de venta", manifiesta Enaut Saiz, director general de Amenabar Promociones, quien destaca la condición de constructora y promotora de su compañía, lo que se traduce en ahorro de costes.

Desde la agencia y consultora inmobiliaria Knight Frank (KF) también se da todo el sentido al apogeo promotor en el noroeste. "La falta de suelo dentro de la M-30, unido a la demanda que genera esta zona por los privilegios que supone vivir en ella, está haciendo que prolifere el desarrollo de promociones", esgrime Carlos Zamora, director de Residencial de KF.Alto 'standing'

Zamora subraya que esta cara de Madrid está tomando el relevo de la promoción de altostanding de urbanizaciones como La Moraleja (Alcobendas) o Puerta de Hierro (Madrid). El gran exponente de este lujo es la citada promoción Altos del Hipódromo, pero no es la única. Los precios en Concept Valdemarín (Caledonian) y Quabit Las Lomas (Quabit Inmobiliaria) arrancan por encima del millón de euros. Incluso hay pisos cuyo coste ronda ese importe. Desde 981.000 euros ofrece viviendas en altura el Residencial Inbisa Aravaca.

En este punto, quizá lo más relevante sea que estas caras propiedades se están vendiendo a buen ritmo. A Inbisa Inmobiliaria sólo le quedan siete unidades de un total de 22, a Quabit dos de 12 y a Caledonian dos de 48 en los Altos del Hipódromo y tres de 10 en Concept Valdemarín.Las claves del éxito promotor en el noroeste de Madrid están claras, según Zamora: "Es una zona residencial muy consolidada y muy bien comunicada con la capital, con amplias zonas verdes próximas (la Casa de Campo o el Monte del Pardo), un excelente equipamiento educativo (Colegio Americano de Madrid, Campus de Somosaguas, etc.) y sanitario (hospitales Montepríncipe, Puerta de Hierro, etc.) e instalaciones deportivas reconocidas (Hipódromo de La Zarzuela, el Club de Golf de las Lomas-El Bosque, etc.)".

Sobre el producto, en KF destacan cinco cualidades: los pisos tienen unas amplias superficies y los chalés cuentan con parcela privada; la piscina es el elemento clave en las zonas comunes; hay posibilidad de personalización; la seguridad y el sello de reconocidos estudios de arquitectura.Por ejemplo, Cano y Escario, Touza, Estudio Lamela, Ortiz y León y Olalquiaga son los prestigiosos arquitectos de los proyectos de Aedas Homes, empresa que promueve hasta seis promociones en el noroeste -300 chalés y pisos-. "Se trata deproyectos racionales y energéticamente eficientes a medida del cliente", indican desde esta compañía.

David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, haciendo una lectura con perspectiva y extrapolable a lo que está pasando en el noroeste de Madrid, incide en que "los nuevos proyectos desde hace dos años han despertado a una demanda en estado latente durante la crisis". "Los estándares constructivos y de calidad", añade, "cada vez son más altos y la sana competencia entre los nuevos promotores redunda en mejores casas".

 

Marta Furones, directora Comercial de Aelca, pone en valor que "se están desarrollando proyectos pensando en las necesidades del cliente". Desde esta promotora, que comercializa Residencial Iconic y Harmony, destacan que la demanda busca viviendas espaciosas, con terrazas, amplias zonas comunes y numerosas dotaciones.

Área con un alto nivel adquistivo.

A los puntos fuertes de la ubicación, las dotaciones y el tipo de producto, el director de Residencial de KF suma otro factor que aviva el sector: la renta per cápita. "Los municipios del noroeste ocupan las primeras posiciones en renta bruta de sus habitantes", recuerda Zamora. Según la Agencia Tributaria, Pozuelo de Alarcón casi dobla la renta per cápita media de la Comunidad de Madrid: 69.136 frente a 33.627 euros. Boadilla del Monte (52.770), Majadahonda (51.773) y Las Rozas (50.968) también están muy por encima del poder adquisitivo medio.

El nivel de ingresos del potencial comprador lo tienen muy en cuenta los promotores, al igual que la baja tasa de paro. "Hablamos de un destino predilecto de clase media y alta y, por lo tanto, con un cliente muy sólido, un aspecto que gusta mucho al sector promotor", asegura Ignacio Moreno, CEO de Grupo Inmoglaciar, empresa que impulsa 157 adosados y pareados en el Residencial La Campiña, en Boadilla del Monte, desde 440.000 euros.

En cuanto al perfil del comprador, KF precisa que más de la mitad responde ajóvenes profesionales que buscan una primera vivienda de dos o tres dormitorios y se decantan por esta parte de Madrid porque ya residen en la zona o por proximidad a su trabajo. Por otro lado, más de un 30% es demanda de reposición (familias) que optan por cuatro o cinco dormitorios. Y más de un 10% son jubilados de la zona que quieren seguir residiendo ahí, pero en pisos más pequeños. "Además, hay una demanda inversora consciente de que las casas se están revalorizando", puntualiza Zamora.

Competencia sana

Teresa Marzo, directora general de Negocio de Vía Célere, compañía que comercializa Célere Cortijo Norte en Pozuelo de Alarcón, apostaría por que la boyante situación promotora del noroeste de Madrid se extendiera a todas las partes. "Sin duda, la competencia es buena. La mayor oferta hace que los precios se contengan y obliga a los promotores a hacer proyectos de más alta calidad. El mayor beneficiado es el cliente final", sostiene Marzo, quien destaca, como el resto de promotoras, que "se está vendiendo muy bien".

A pesar del excelente momento del mercado de obra nueva en el noroeste de Madrid, Marzo mantiene los pies en la tierra y aprovecha para lanzar un mensaje de cautela al sector, al tiempo que da un aviso a navegantes, esperando que su actividad no vuelva a caer en los errores de la burbuja. "El precio del suelo está subiendo y debemos haber aprendido del pasado. Hay que estudiar cuál es el valor real de este activo teniendo en cuenta al precio que se pueden vender las viviendas. No se debe jugar con las expectativas", advierte.

Un mercado en estado óptimo

El excelente momento inmobiliario que vive el noroeste de Madrid, con todas las grandes compañías promotoras presentes y decenas de grúas activas, da fe según los expertos del correcto y óptimo funcionamiento del sector residencial en la zona. Ponderan la gran disponibilidad de suelo y la consiguiente extensa oferta, lo que desemboca en una sana competencia que ofrece el mejor producto posible al precio más competitivo.

 

fuente elmundo

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